원주 개인회생 가이드
집을 지키면서 개인회생이 되나 | 주담대와 별제권
자가에 살면서 채무가 감당이 안 되는 경우입니다. 가장 많이 하는 질문은 하나입니다.
집을 지킬 수 있느냐. 답은 조건부로 가능입니다. 다만 담보대출은 다른 채무와 취급이
달라 구조를 알고 판단해야 합니다.
먼저 정리할 것은 내 채무가 두 종류라는 사실입니다. 집을 담보로 잡은 대출과 그렇지
않은 신용채무는 개인회생에서 완전히 다르게 다뤄집니다. 이 구분을 하지 않으면 계산도
판단도 어긋납니다.
담보권자는 절차 밖에 있습니다
주택담보대출 채권자는 별제권자로서 개인회생 절차와 별개로 담보권을 행사할 수 있습니다.
쉽게 말해 회생을 신청해도 주담대 연체가 계속되면 경매로 갈 수 있다는 뜻입니다.
그래서 집을 유지하려면 담보대출은 정상적으로 갚아 나가는 것이 전제가 됩니다.
집이 청산가치를 끌어올립니다
시세에서 담보채무를 뺀 잔여 지분은 재산으로 평가됩니다. 이 금액이 크면 총 변제액이
그만큼 올라가고, 3년으로 맞추기 어려우면 변제 기간이 늘어날 수 있습니다. 반대로 시세가
담보채무에 못 미치면 잔여 지분이 거의 없어 부담이 크지 않습니다.
청산가치가 변제금을 바꾸는 원리
재산 평가가 총 변제액을 어떻게 정하는지 정리했습니다. 자세히 보기
유지와 처분을 가르는 기준
- 유지가 유리한 경우: 주담대 원리금을 소득으로 감당할 수 있고, 잔여 지분이 크지 않을 때
- 처분이 나은 경우: 주담대 연체가 이미 시작됐거나, 원리금이 소득 대부분을 잠식할 때
- 판단이 어려운 경우: 시세와 담보채무가 비슷해 지분 평가가 애매할 때
감정이 아니라 숫자로 판단해야 하는 대목입니다. 시세와 대출 잔액, 월 원리금, 소득을
한 표에 놓고 계산해 보면 답이 보입니다.
먼저 확인할 것
등기부로 근저당 설정액과 순위를 확인하고, 대출 잔액과 남은 기간을 정리하세요. 그다음
신용채무를 회생으로 조정했을 때 남는 여력으로 주담대를 감당할 수 있는지 계산합니다.
예상 변제금은 계산기에서 어림할 수 있습니다.
공동명의라면 지분만 봅니다
배우자와 공동명의로 된 집이라면 신청인의 지분만 재산으로 평가됩니다. 배우자의 지분은
배우자의 재산이므로 청산가치에 들어가지 않습니다. 다만 지분 비율과 실제 자금 출처가
다르면 확인 요청을 받을 수 있어, 취득 당시 자금 흐름 자료를 준비해 두는 편이 좋습니다.
배우자가 보증을 서지 않았다면 신청인의 회생이 배우자 채무로 이어지지도 않습니다.
다만 담보대출이 부부 공동 명의라면 연대 관계가 계약서에 어떻게 적혀 있는지 확인해야
합니다. 명의와 보증은 다른 문제입니다.
자주 묻는 질문
회생을 신청하면 집이 바로 경매로 넘어가나요?
자동으로 그렇게 되지는 않습니다. 다만 담보권자는 절차 밖에 있으므로, 주담대 원리금이
계속 연체되면 담보권 실행으로 이어질 수 있습니다. 유지하려면 그 부분은 정상 납부가
전제입니다.
시세가 대출보다 낮으면 어떻게 되나요?
잔여 지분이 거의 없어 청산가치 부담은 크지 않습니다. 다만 담보를 넘어서는 부분이
있다면 그 취급을 별도로 확인해야 합니다.
집을 팔고 신청하는 편이 나을까요?
사안마다 다릅니다. 신청 직전의 처분은 그 경위와 대금 사용처를 소명해야 하므로, 임의로
진행하기 전에 상담에서 순서를 확인하세요.
전세를 주고 있는 집이라면 어떻게 되나요?
받은 임대보증금은 돌려줘야 할 채무이고, 집은 재산입니다. 둘을 함께 놓고 순자산을
계산해야 하므로 임대차계약서를 준비하세요.
주담대 연체가 이미 몇 달 됐습니다.
담보권 실행이 진행될 수 있는 구간입니다. 집을 지킬 수 있는지부터 판단해야 하므로,
연체 상태와 은행의 통지 내용을 정리해 빠르게 상담받는 편이 낫습니다.
회생 중에 집을 팔 수 있나요?
재산 처분은 보고와 협의가 필요한 사항입니다. 임의로 처분하면 문제가 되므로 반드시
사전에 확인하세요.
대출 원리금을 낮추는 방법이 따로 있나요?
금융기관의 조건 변경이나 정책 프로그램이 있는지 먼저 확인해 볼 수 있습니다. 담보대출
부담이 줄면 회생 계획을 세울 여지도 함께 넓어집니다.
근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률상 별제권 규정 · 2026년 실무 기준 · 확인일 2026.7
이 콘텐츠는 협력 업체로부터 소정의 대가를 받아 등록된 광고성 정보를 포함합니다. 광고책임변호사 구제준. 본 글의 법령·제도 정보는 2026년 7월 기준이며, 개별 사안은 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.