전세보증금과 내 집, 개인회생에서 지킬 수 있을까

채무 정리에서 가장 예민한 재산은 주거입니다. 전세보증금이 묶여 있는 임차인,
대출 낀 집을 가진 자가 거주자 모두 “집을 잃는 것 아닌가”를 먼저 걱정합니다.
결론부터 말하면, 개인회생은 재산을 강제 처분하는 절차가 아니라서 거주를 유지하는
설계가 가능합니다. 다만 재산 평가에는 정확히 반영됩니다.

전세·월세 보증금 | 청산가치의 최대 변수

임차보증금은 돌려받을 채권이므로 재산으로 계산됩니다. 보증금이 크면 청산가치가
올라가고, 총 변제액도 그만큼 올라갈 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법상
최우선변제 금액 등 압류가 금지되는 부분은 청산가치 산정에서 제외되는
것이 실무이므로, 보증금 전액이 그대로 잡히는 것은 아닙니다. 지역과 보증금 규모에
따라 계산이 달라지니 정확한 산정은 상담에서 확인해야 합니다.

자가 주택 | 담보대출이 있으면 별제권 문제

주택담보대출 채권자는 별제권자로서 회생 절차 밖에서 담보권을 행사할 수 있습니다.
즉 담보대출 연체가 계속되면 경매로 이어질 수 있다는 뜻입니다. 집을 지키려면
담보대출은 계속 갚으면서 나머지 채무를 회생으로 조정하는 구조를 검토하고,
유지가 어려우면 처분 후 잔여 채무를 포함해 정리하는 쪽이 나을 수 있습니다.

상황	핵심 쟁점	설계 방향
전세 거주	보증금의 청산가치 반영	압류금지 부분 제외 계산
자가 + 담보대출	별제권(경매 위험)	담보채무 변제 유지 여부 판단
무주택 · 월세	소액 보증금	부담 낮음, 일반 절차

이사·보증금 반환이 겹치면

변제 기간 중 이사로 보증금을 돌려받으면 재산 변동이 생기므로 법원에 알리고
처리 방향을 정리해야 합니다. 말없이 소비하면 불성실 사유가 될 수 있습니다.

거주를 지키는 순서

보증금 규모와 담보대출 잔액을 정리한 뒤, 청산가치를 계산해 변제금과 비교하는
것이 첫 단계입니다. 청산가치 개념은 이후 글에서 따로 풀고, 기본 산식은
변제금 계산법에서 볼 수 있습니다.
재산 목록 작성 요령은 준비서류 글을 참고하세요.

근거: 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호), 회생 실무 기준 · 확인일 2026.7

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